월세가 늦었다고 집주인이 곧바로 계약을 해지할 수 있는 것은 아닙니다. 주택 임대차에서는 연체된 차임이 일정액에 이르러야 해지권이 생깁니다. 기준은 ‘두 달’이라는 달력상의 기간보다 계약상 월세 지급 주기와 실제 미납액입니다.
연체액이 두 번분에 이르면 해지 가능
민법 제640조에 따르면 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 월세 계약이라면 통상 두 번분의 월세가 밀린 경우가 기준이 됩니다. 두 달 연속으로 미납해야 하는 것은 아니며, 일부만 내거나 납부를 건너뛰어 미납 잔액이 쌓인 경우에도 총액이 두 번분에 이르면 문제가 될 수 있습니다. 예를 들어 월세가 60만 원이고 미납액이 합계 120만 원에 이른 경우입니다. 지급 주기가 월 단위가 아니라면 계약에서 정한 차임 지급 주기를 살펴야 합니다.
해지 통지와 미납 내역을 확인하세요
기준에 이르렀다고 계약이 저절로 끝나는 것은 아닙니다. 임대인이 해지 의사를 표시해야 하며, 분쟁에 대비해 통지 내용과 도달 시점을 확인할 수 있도록 문자나 내용증명 등 기록을 남기는 편이 좋습니다. 임차인은 계좌이체 내역과 영수증으로 납부 사실을 확인하고, 관리비 등 차임과 구분되는 비용은 계약서와 청구 내역을 따로 살펴야 합니다. 상가 임대차에는 별도의 연체 기준이 적용될 수 있으므로 이 글의 주택 기준과 혼동하지 않아야 합니다.
자주 묻는 질문
두 달 연속이 아니라도 해지될 수 있나요?
가능합니다. 연속 여부보다 미납 차임의 합계가 두 번분에 도달했는지가 중요합니다. 다만 실제 납부액과 지급 주기는 계약서와 거래 내역으로 확인해야 합니다.
보증금이 있으니 월세를 내지 않아도 되나요?
아닙니다. 보증금이 있다는 이유만으로 매월 차임 납부의무가 사라지지는 않습니다. 보증금은 계약 종료 때 미납금 등과 정산될 수 있으므로 임차인이 임의로 월세를 대신한다고 보기는 어렵습니다.