등기부등본에 근저당권이 있다고 해서 계약이 곧바로 금지되는 것은 아닙니다. 다만 집이 경매로 넘어가면 선순위 권리자가 먼저 배당받을 수 있어, 보증금을 전부 돌려받지 못할 위험이 커질 수 있습니다. 계약 전에는 권리의 순서와 보증금 회수 가능성을 함께 살펴야 합니다.
근저당권의 순서를 확인하세요
등기부등본의 을구에서 근저당권 설정일과 채권최고액을 확인하고, 갑구에서는 소유자와 압류·가압류 등 권리 제한이 있는지 살펴보세요. 채권최고액은 실제 대출 잔액과 같지 않으므로 등기부만으로 현재 빚을 단정할 수는 없습니다. 임차인의 대항력은 주택을 인도받고 전입신고를 마쳐야 생기며, 효력은 원칙적으로 다음 날부터 발생합니다. 확정일자까지 갖춰야 우선변제권을 확보할 수 있지만, 먼저 설정된 근저당권보다 배당 순위가 앞서는 것은 아닙니다.
계약과 잔금 때 다시 확인하세요
계약 당일뿐 아니라 잔금을 치르기 직전에도 등기부등본을 확인해 새 근저당권이나 압류가 생기지 않았는지 살펴보세요. 선순위 대출이 있다면 보증금과 선순위 채권을 고려해 회수 위험을 따져야 합니다. 대출 상환과 근저당 말소를 조건으로 계약한다면, 말소 시점과 확인 방법을 계약서에 구체적으로 적고 잔금 지급과 동시에 이행되는지 확인하는 편이 안전합니다. 권리관계가 복잡하거나 보증금이 큰 경우에는 계약을 서두르지 않는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
근저당권이 있으면 전세자금대출이나 보증보험 가입이 불가능한가요?
반드시 불가능한 것은 아닙니다. 다만 금융기관이나 보증기관의 심사 기준에 따라 결과가 달라지므로, 계약 전에 해당 기관에 주택과 권리관계를 제시해 확인해야 합니다.
집주인이 대출을 갚겠다고 하면 안심해도 되나요?
약속만으로는 근저당권이 없어지지 않습니다. 대출 상환과 말소등기가 실제로 처리됐는지 등기부등본으로 확인한 뒤 잔금을 지급하는 것이 안전합니다.